No Image

Стоит ли покупать апартаменты в москве

СОДЕРЖАНИЕ
1 просмотров
16 ноября 2019

Апартаменты завоевали существенную долю в общем объеме предложения, но до сих пор остаются «темной лошадкой» на рынке недвижимости и являются непривычным форматом для многих покупателей недвижимости. Главной особенностью апартаментов является их специфический юридический статус, отличный от стандартов, принятых для жилых помещений, и потому породивший в обществе множество мифов.

Как показало онлайн-голосование на www.irn.ru, главным недостатком апартаментов люди считают отсутствие возможности сделать постоянную регистрацию, а также все связанные с этим ограничения. Тем не менее многие связанные с этим страхи являются преувеличенными.

Какие из представлений об апартаментах являются мифами, а какие реальностью? Что следует обязательно учитывать, приобретая апартаменты? Кому стоит покупать апартаменты, а кому – традиционные виды жилья? На эти и другие вопросы ответит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Спикер:

Вопросы

1. Виктор, бухгалтер:
Если в апартаментах можно жить так же, как в домах, расположенных на садовых участках, то возможно ли через суд добиться постоянной прописки в апартаментах. Не кажется ли вам абсурдом то, что жить в этих помещениях можно, как и в квартире, а прописаться нельзя.

Виктор, здравствуйте! Апартаменты и дома, расположенные в садовых участках, – это два совершенно разных вида недвижимости. Дома на садовых участках относятся к категории жилых помещений, поэтому в них допускается временная и постоянная регистрация. Апартаменты причисляются к категории нежилых помещений, поэтому в них можно оформить только временную регистрацию.

2. Татьяна, IDG (Irkutsk Development Group):
Владимир!

Как Вы полагаете, есть ли потребитель на формат апартаментов в регионах? И если да, то кто это?

Татьяна, здравствуйте! Формат апартаментов, как правило, востребован в крупных городах – Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде, Самаре. Главный вопрос, который возникает при строительстве комплексов апартаментов в регионе, – это будет ли поглощен рынком такой продукт. Апартаменты интересны жителям больших городов или в качестве объекта инвестирования, в частности для арендного бизнеса, или для улучшения своих жилищных условий только в том случае, если апартаменты будут дешевле традиционных квартир.

3. Кирилл:
1) Какой налог надо будет платить за апартаменты в офисно-жилом комплексе (например, в "Савеловском-Сити") владельцу апартаментов — 2% или 0,5% от кадастровой стоимости?

2) Какова будет примерная кадастровая стоимость квадратного метра апартаментов в "Савеловском-Сити" после ввода в эксплуатацию?

Кирилл, здравствуйте! По закону для нежилых помещений предусматривается налог в размере 0,5%. С 1 января 2015 года в силу вступают поправки к закону, согласно которым исчисление налога на имущество физических лиц будет происходить на основании кадастровой стоимости объектов. Пока объект не сдан в эксплуатацию и не произведена его постановка на кадастровый учет, прогнозировать размер кадастровой стоимости объекта и соответственно налог довольно трудно.

4. Мария:
Владимир, добрый день.

Подскажите, пожалуйста, какой налог на недвижимость (в %) будут оплачивать собственники апартаментов?

Мария, здравствуйте! Для апартаментов как нежилых помещений законом предусматривается налог в размере 0,5%, который с 1 января 2015 года будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта.

5. Александр:
Можно ли в апартаментах законно устроить дополнительные санузлы и кухни, с целью сдачи в аренду (покупаю одно большое помещение и "нарезаю" в нем отдельные изолированные "номера"). Если необходимы согласования — то какие и с кем? Спасибо

Александр, здравствуйте! Все нежилые помещения с точки зрения согласования перепланировки делятся на два основных типа: встроенные или пристроенные к жилым домам и находящиеся в отдельных зданиях. В настоящее время регламентирован только порядок перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах, тогда как для нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях или пристроенных к жилым домам, таких нормативных актов не предусмотрено.

6. Оксана:
Добрый день. Очень интересует все-таки вопрос по налогообложению. 24.09.14 все-таки внесли поправки в налоговые ставки и базу исчисления, которые станут актуальны с 2015 года. Ваша компания реализует комплекс апартаментов "Водный". Может Вы смогли бы озвучить примерные расчеты в цифрах, которые будут платить жильцы по данному ЖК.

Оксана, здравствуйте! До момента сдачи объекта в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет затруднительно сделать какой-либо расчет по размерам налогообложения тех или иных объектов.

7. Инна Михайловна:
Подскажите, как получить регистрацию в апартаментах? Какие для этого нужны документы и много ли времени занимает?

Инна Михайловна, здравствуйте! Получение временной регистрации сроком на пять лет предусмотрено только в апартаментах гостиничного типа. Оформить ее можно, предоставив следующий пакет документов:

— документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении для граждан, не достигших 14-летнего возраста, или заграничный паспорт для граждан РФ, постоянно проживающих за пределами России);

— заявление о регистрации по месту пребывания;

— документ, являющийся основанием для временного проживания заявителя в данном помещении (свидетельство о государственной регистрации права собственности, заявление лица, предоставившего гражданину помещение, договор социального найма, договор найма (поднайма) помещения и другое).

Срок оформления временной регистрации составляет до трех дней со дня поступления документов в паспортное подразделение ФМС России.

8. Екатерина:
Добрый день! Если юридически апартаменты относятся к нежилому фонду, тогда на основании каких документов в них все-таки можно официально проживать?

Екатерина, здравствуйте! Согласно законодательству РФ апартаменты не рассматриваются в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения. В настоящее время в соответствии с Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011) апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м.

9. Юрий Захарович, ООО "Астрея", советник:
Ставка налога на апартаменты – мама, не горюй! Или это не так?

Юрий, здравствуйте! Для апартаментов как нежилых помещений законом предусматривается налог в размере 0,5%, а для жилых помещений – 0,1%.

10. Алексей, Квадрум:
Насколько высок спрос сейчас на апартаменты?

Алексей, здравствуйте! Спрос на апартаменты достаточно высок, конечно, он несколько ниже, чем спрос на квартиры, однако и проектов с апартаментами в Москве реализуется меньше. Хороший спрос на апартаменты связан с тем, что это наиболее доступный в старых границах Москвы формат недвижимости для проживания. При этом порядка 70-80% от объема спроса на апартаменты приходится на покупателей, которые проживают в тех районах, где расположены проекты с апартаментами, или в смежных локациях.

11. Алена:
Можно ли перевести апартаменты в жилую собственность в качестве места постоянного проживания? Стоят ли этого финансовые и временные затраты или выгоднее купить обычную квартиру?

Алена, здравствуйте! В Жилищном кодексе предусмотрена возможность перевода нежилых помещений в категорию жилых, однако покупатели редко прибегают к такой практике, поскольку апартаменты изначально приобретаются с расчетом на то, что такие объекты стоят на 10-15% дешевле стандартных квартир, и дополнительные затраты по переводу апартаментов в жилую недвижимость собственники уже не предусматривают.

12. Михаил:
Сколько обычно составляет размер коммунальной платы в апартаментах внутри ЦАО, и как обстоят дела с парковкой – есть какие-то нормы по парковочным местам для владельцев апартаментов?

Михаил, здравствуйте! Средний размер коммунальных платежей для однокомнатных апартаментов площадью 43 кв. м, где проживает два человека, составляет порядка 8 тыс. рублей в месяц, для двухкомнатных апартаментов площадью 65 кв. м, где проживают три человека, – 11 тыс. рублей, для трехкомнатных апартаментов площадью 96 кв. м с четырьмя жильцами – 14,5 тыс. рублей. Исходя из того, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости, то расчет по обеспеченности их машино-места происходит по схеме, применимой для гостиниц, – одно машино-место на три-семь апартаментов исходя из класса гостиницы или в данном случае апартаментов. Однако девелоперы стараются запроектировать количество машино-мест, ориентируясь на потенциальный спрос, поэтому чаще всего в комплексах апартаментов у жильцов не возникает никаких проблем с машино-местами.

13. Марина Петренкова:
Владимир, добрый день! Как вы считаете, какой рост в ценах и налогах на апартаменты можно ожидать, если застройщиков обяжут строить объекты социальной инфраструктуры?

Читайте также:  Установка лифта в многоквартирном доме

Марина, здравствуйте! Пока никакой конкретики в вопросе о возможности обременения комплексов апартаментов социальной инфраструктурой нет, однако, опираясь на опыт застройки жилья, обременение в виде инфраструктурных объектов удорожает проект в среднем на 10%. Что касается новой схемы налогообложения, то пока новая система не начала отлаженно работать, довольно сложно прогнозировать, как это отразится на ценах, и отразится ли вообще.

14. Владимир:
Добрый день. Если брать апартаменты в ипотеку, как ставки будут отличаться от ставок на квартиры – будет ли на них как-то влиять повышенный налог?

Владимир, здравствуйте! Средний уровень процентных ставок по ипотеке для апартаментов выше в среднем на 0,5-1 процентный пункт, чем для квартир, а размер первоначального взноса начинается в среднем от 30%. Повышение налогового бремени для нежилых объектов недвижимости никак на ипотечном кредитовании, скорее всего, не отразится.

15. Андрей:
Хочу купить апартаменты, пока не уверен, что сам буду там жить – пока, скорее всего, просто для инвестиций. Насколько это ликвидный объект в нынешних условиях, и как вы оцениваете его инвестиционную привлекательность в перспективе 2-3 лет?

Андрей, здравствуйте! Доходность от инвестирования в апартаменты, так же как и в случае с квартирами, формируется за счет повышения стадии строительной готовности, поэтому выгодно покупать объект на начальном этапе строительства, и составляет 20-30% от первоначальной стоимости. Таким образом, на входе за апартаменты инвестор заплатит меньше, чем за квартиру, а прибыль получит такую же.

16. Евгения:
Eсть ли вероятность, что в ближайшем будущем будет разрешена прописка в апартаментах, как в квартирах?

Евгения, здравствуйте! Такая вероятность законодательством не предусматривается, поскольку апартаменты строятся без соблюдения норм жилищного строительства, а значит, их перевод в жилой фонд с сопутствующим разрешением постоянной прописки невозможен.

17. Иван:
Что выгоднее сдавать в аренду, квартиры или апартаменты?

Иван, здравствуйте! Доходность арендного бизнеса зависит в первую очередь не столько от формата недвижимости, сколько от ее ликвидности – местоположения, транспортной доступности и качественных характеристик. Арендатору по большому счету все равно, к какому типу недвижимости относится съемное жилье, главное, чтобы объект был в пригодном для проживания виде и с удобным расположением.

18. Светлана, Волей Гранд:
Добрый день! Какая в среднем в Москве стоимость коммунальных платежей в апартаментах? Какой порядок сумм? Спасибо

Светлана, добрый день! Средний размер коммунальных платежей для однокомнатных апартаментов площадью 43 кв. м, где проживает два человека, составляет порядка 8 тыс. рублей в месяц, для двухкомнатных апартаментов площадью 65 кв. м, где проживают три человека, – 11 тыс. рублей, для трехкомнатных апартаментов площадью 96 кв. м с четырьмя жильцами – 14,5 тыс. рублей.

19. Никита:
Как эффективнее сдавать апартаменты в аренду – самому или через управляющую компанию?

Никита, здравствуйте! На сегодняшний день сдача апартаментов в аренду через управляющую компанию практикуется крайне редко, в основном в высоком сегменте. В доступном сегменте эта практика пока не отработана, рынок в этом направлении пока очень молод.

20. Елена Стельникович:
Есть ли различия между лофт-апартаментами и апарт-отелями (в плане оформления регистрации и т.д.)?

Елена, здравствуйте! Апартаменты можно разделить на две категории объектов – апартаменты гостиничного типа, в которых предусмотрена временная регистрация сроком до 5 лет, и апартаменты административно-делового типа, где такая возможность отсутствует. Лофт-апартаменты как реконструируемые объекты относятся ко второй категории, а апарт-отели соответственно к первой.

21. Ольга:
Добрый день. По вашему мнению, очень рискованно покупать апартаменты на начале строительства? Постоянно появляются новости об ограничении строительства апартаментов, какие есть риски, что застройщик может затянуть сроки или вообще не достроить здание?

Ольга, здравствуйте! Закон обратной силы не имеет, поэтому строительство тех проектов апартаментов, на которые уже получена разрешительная документация, не может быть приостановлено. Риски недостроя и срывов сроков строительства при покупке объектов первичного рынка можно минимизировать, если тщательно изучить всю документацию по объекту, а также портфель проектов застройщика и его финансовое положение.

22. Виктор:
Как считается коммунальная плата в апартаментах? Могу я установить свои счетчики, чтобы не переплачивать?

Виктор, здравствуйте! Расчет коммунальных платежей для апартаментов производится по тому же принципу, что и для квартир, поэтому счетчики можно установить.

23. Мария:
Существует ли какой-то стандартный набор услуг, которые должна предоставлять управляющая компания владельцам апартаментов?

Мария, здравствуйте! В зависимости от класса жилья в проекте может быть предусмотрен свой пакет услуг от управляющей компании, при этом практически во всех проектах предлагаются следующие услуги: уборка, охрана, вывоз мусора, телефония.

24. Татьяна:
Непонятно, от чего зависит, можно ли сделать в апартаментах регистрацию?

Татьяна, здравствуйте! Возможность оформления временной регистрации в апартаментах зависит от категории объекта: если апартаменты относятся к классу объектов гостиничного типа, то регистрация в них возможна, если к административно-делового – нет.

25. Виктория:
Здравствуйте, скажите, уступают ли апартаменты по каким-то характеристикам квартирам? Если они соответствуют нормативам нежилого помещения, что это означает на практике?

Виктория, здравствуйте! Если мы говорим об апартаментах в реконструируемых зданиях, то они в меньшей степени соответствуют традиционным квартирам в силу своих конструктивных особенностей, поскольку изначально такие здания не предусматривали использования в качестве жилых помещений. В тех комплексах апартаментов, которые относятся к новому строительству, застройщики максимально стараются приблизить качественные характеристики апартаментов к квартирам, чтобы нивелировать различия этих форматов.

26. Олег:
Можно ли сделать временную регистрацию в апартаментах со статусом нежилого помещения административно-делового назначения?

Олег, здравствуйте! В апартаментах административно-делового назначения временная регистрация не предусмотрена, только в апартаментах со статусом объектов гостиничного типа.

27. Алина Белых:
Добрый день! Почему не рекомендуется использовать апартаменты как основное место проживания (даже если у меня есть регистрация по другому адресу, и я в ней не нуждаюсь)?

Алина, здравствуйте! Напротив, апартаменты можно рекомендовать в качестве места постоянного проживания, поскольку помимо более доступных цен на такие объекты, они, как правило, обладают более близким к центру местоположением и хорошей транспортной доступностью, а также набором инфраструктуры внутри комплекса и дополнительных сервисных услуг от управляющей компании.

28. Дарья, менеджер:
Как вы оцениваете перспективы московского рынка апартаментов в ближайшие 5 лет? Какие могут возникнуть ограничения для его роста?

Дарья, здравствуйте! Если апеллировать к зарубежному опыту, то там формат апартаментов весьма популярен, вполне возможно, и у нас апартаменты получат еще большее распространение в связи с тем, что мировоззрение людей, темп и образ жизни меняются, а также дефицит пригодных для жилой застройки площадок все острее будет ощущаться. Остановить экспансию апартаментов на московском рынке недвижимости может в первую очередь обременение социальной инфраструктурой, поскольку в таком случае апартаменты потеряют свое главное конкурентное преимущество – более доступные цены. В первую очередь это скажется на объектах точечной застройки, где такое обременение проекта заставит застройщиков повысить цены, а вот на крупных проектах с торговой, офисной и жилой составляющей это скажется менее значительно.

29. Татьяна:
Добрый день! Нашла апартаменты, которые отвечают всем моим требованиям, но там какие-то недомолвки насчет земли. Земля не в аренде, не в собственности. Какие неожиданности могут поджидать нового владельца?

Татьяна, здравствуйте! ФЗ-214 для застройщика предусмотрены такие формы владения землей, как собственность, аренда и субаренда, поэтому никаких сюрпризов дольщика в таком случае ожидать не будет.

30. Лариса:
Интересует вопрос эксплуатации. Как я понимаю, в апартаментах тоже управляющие компании. Насколько выше тарифы в расчете ежемесячно?

Лариса, здравствуйте! Средний размер коммунальных платежей для однокомнатных апартаментов площадью 43 кв. м, где проживает два человека, составляет порядка 8 тыс. рублей в месяц, для двухкомнатных апартаментов площадью 65 кв. м, где проживают три человека, – 11 тыс. рублей, для трехкомнатных апартаментов площадью 96 кв. м с четырьмя жильцами – 14,5 тыс. рублей. Также управляющей компанией могут предлагаться дополнительные услуги за отдельную плату.

Читайте также:  Как вернуть в магазин мобильный телефон

31. Юрий Петренко:
1) В чем различие между апартаментами и обычной квартирой в плане расходов на содержание (ЖКХ и пр.), а также прав и обязанностей в отношениях с управляющей компанией?

2) Почему стоимость кв. метра апартаментов относительно меньше, чем квартир?

Юрий, здравствуйте! В среднем ЖКХ для апартаментов на 10-20% выше, чем для традиционных квартир, что, как правило, нивелируется более низкой стоимостью таких объектов. Помимо стандартных услуг управляющая компания в апартаментах может предлагать и дополнительные сервисы, например, уборку помещений самих апартаментов, в целом же схема взаимоотношений с управляющей компанией выстраивается по тому же принципу, что и в жилых комплексах. Более низкий уровень цен на апартаменты, нежели на квартиры, обусловлен более «мягкими» нормами строительства и за счет этого упрощенной системой согласования разрешительной документации по таким проектам.

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Читайте также:  Ветеран труда в ссср за что присваивали

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Разбираемся, что такое апартаменты и в каких случаях их покупка будет выгодной

На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.

Что такое апартаменты?

Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

Вы не можете в них прописаться — можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.

Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.

Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же — с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

Как выглядит рынок апартаментов в Москве

269 новостроек было в Москве по данным на 1 июня, в 87 из них есть апартаменты.

До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные — на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.

Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % — к классу элит, 10 % — к комфорт-классу.

2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector