No Image

Кадастровая стоимость является рыночной

СОДЕРЖАНИЕ
1 просмотров
16 ноября 2019

Привычное понятие для наших соотечественников – инвентаризационная стоимость недвижимости, устанавливаемая БТИ в момент оформления документов.

Такая цена актуальна сугубо в момент оценки, с течением времени эта величина оказывается чрезмерно заниженной и не годится для ориентирования при продаже или покупке. Но есть еще рыночная и кадастровая стоимости, о чем говорят эти цифры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О содержании разделов государственного кадастра недвижимости и о порядке предоставления сведений из него вы можете узнать на нашем сайте.

Для чего нужна рыночная?

Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт, в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью, чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества по ФСО №4, о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта по специальной формуле, о порядке пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также о последствиях сделки продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

  • места расположения;
  • близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
  • материалов, примененных при возведении;
  • возраста строения;
  • степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
  • площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из нашей статьи.

В чем разница?

В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными, но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.

Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет.

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая.

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку? Если в жилье отсутствуют:

  • дорогостоящий ремонт;
  • хорошая импортная сантехника;
  • инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее. Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:

  1. Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
  2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
  3. Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог. Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать КС квартиры по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, вы можете узнать из наших статей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. К такому выводу пришла Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 09.08.2018 № 5-КГ18-96.

Реквизиты судебного акта

Общество с ограниченной ответственностью «Аксиома»

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы

Одна из основных экономических характеристик объекта недвижимости — это кадастровая стоимость. Но она, как правило, завышается при государственной оценке. Поэтому, по мнению Конституционного суда РФ, установление рыночной стоимости объекта недвижимости является законным способом уточнения кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки (Определение от 03.07.2014 № 1555-О).

Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости дает ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Первый шаг — это обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия), созданную при территориальном управлении Росреестра. Если в досудебном порядке решить проблему не получается, стоит подать административный иск в суд общей юрисдикции. Как правило, это выигрышные дела.

Читайте также:  Внесение изменений в кадастровый реестр

Но остается открытым вопрос о том, можно ли уменьшать рыночную стоимость на сумму включенного в нее НДС.

Фискальные органы и региональные власти стоят на том, что исключать из рыночной (читай — кадастровой) стоимости недвижимости НДС нельзя. Налогоплательщики против такого подхода, так как переплачивают налог на имущество. Но сейчас, благодаря позиции Судебной коллегии по административным делам ВС РФ, существующее положение вещей может измениться 1 .

Суть дела

ООО владеет нежилыми помещениями в столице, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства установлена в размере 496 458 904 руб. по состоянию на 01.01.2016. Посчитав эту стоимость завышенной, общество заказало независимую экспертизу, согласно которой на ту же дату рыночная стоимость недвижимости составляла 273 613 000 руб.

Обращение в Комиссию результатов не дало. Общество обратилось в суд.

Позиция судов

В обоснование административного иска общество указало на несоответствие кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости, что нарушает его права, поскольку влечет уплату налога на имущество в завышенном размере.

Суд первой инстанции по итогам судебной оценочной экспертизы установил кадастровую стоимость спорной недвижимости в размере ее рыночной стоимости, равной 275 276 000 руб. по состоянию на 01.01.2016. Апелляционная инстанция этот вердикт поддержала.

В ходе судебного заседания истец также уточнил заявленные требования, попросив уменьшить кадастровую стоимость, определенную по результатам судебной оценочной экспертизы, на сумму НДС и установить ее в размере 233284745,76 руб. Но суды это уточнение не приняли. А кассационная жалоба была отклонена.

Альтернативный подход

Следующим шагом стало обращение в ВС РФ на предмет изменения принятых по делу судебных актов.

В соответствии со ст. 328 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия сочла, что нарушения именно такого характера были допущены судами первых двух инстанций. Кратко перечислим, в чем, по мнению Судебной коллегии, выразились эти нарушения.

Согласно ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности названных лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Отклоняя доводы административного истца о необходимости определения кадастровой стоимости недвижимости на основе ее рыночной стоимости без учета НДС, суд первой инстанции, в частности, пришел к выводу, что уплата НДС и налога на имущество организаций не влечет двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом: уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, а уплата НДС — только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается. С этими выводами суда по существу согласился суд апелляционной инстанции. Но данные выводы свидетельствуют о неправильном толковании и применении к спорным правоотношениям норм материального права.

Судебная коллегия особо подчеркнула, что обращение общества в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, и не связано с реализацией этого недвижимого имущества, возможным совершением сделки.

Кроме того, установление кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника. В период владения недвижимостью и ее эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов, установленной судом в качестве кадастровой стоимости, уже включающей в себя НДС. На это обстоятельство общество указывало в апелляционной жалобе.

Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй НК РФ и с учетом положений ст. 38 Кодекса. Так, в ст. 146 НК РФ определены объект обложения НДС, а также операции, которые не признаются объектом налогообложения в целях главы 21 НК РФ. В частности, объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Таким образом, имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, и в отношении каждого законом предусмотрен конкретный налог.

Исходя из прямого толкования ст. 3 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Однако само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения НДС. Такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества. Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

Судебная коллегия отменила принятые по данному делу судебные акты, а само дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции с пометкой «в ином составе судей».

Дата размещения статьи: 26.08.2014

Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Федеральный закон) сделаны поправки в Законе об оценочной деятельности — в частности, переписана гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка". Названная глава теперь содержит норму, в которой изложен порядок применения новой кадастровой стоимости объекта недвижимости (например, земельного участка), измененной по решению комиссии или суда. Эта норма вступит в силу не ранее даты опубликования Федерального закона. При этом реализация данного правила для целей налогообложения, на наш взгляд, не настолько очевидна, чтобы исключить возможность возникновения споров с контролерами. Хотя, казалось бы, куда уж больше сложностей, возникающих при расчете земельного налога. Например, до сих пор остается нерешенным вопрос о правомерности пересчета налога за прошлые периоды в ситуации, когда на основании судебного акта кадастровая стоимость участка признана равной рыночной. В рамках данной статьи мы остановимся на этом вопросе и проанализируем позицию чиновников и мнение судей по нему.
———————————
На момент подготовки данного материала Закон принят Госдумой, одобрен Советом Федерации, но не подписан Президентом РФ и, соответственно, не размещен на сайте www.pravo.gov.ru.
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

О причине споров

Согласно п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 . В п. 2 названного документа сказано, что эти сведения для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (в настоящее время — Росреестра) в сети Интернет.
———————————
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Также эту информацию любое заинтересованное лицо может получить (причем совершенно бесплатно), если обратится с соответствующим запросом в территориальный орган Росреестра субъекта РФ (п. 13 ст. 14 Закона N 221-ФЗ ). Ответ будет оформлен в виде справки, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 01.10.2013 N 566.
———————————
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Читайте также:  Требования по образованию к должностям

Порядок проведения государственной кадастровой оценки определен Законом об оценочной деятельности.
Положениями названного Закона предусмотрено право заинтересованного лица оспорить (в случае несогласия) результаты проведенной государственной кадастровой оценки. Сделать это можно в двух случаях:
1) заявитель (например, налогоплательщик) считает, что при проведении государственной кадастровой оценки оценщики использовали недостоверные сведения об объекте недвижимости. При этом заявитель вместе с соответствующим заявлением должен представить документы, подтверждающие недостоверность упомянутых сведений;
2) в отношении объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в индивидуальном порядке (но профессиональным оценщиком) была определена рыночная стоимость этого объекта , однако в меньшем размере.
———————————
Рыночная стоимость объекта — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности (в прежней редакции) было определено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных действующим законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Если основанием для внесения изменений в кадастр служит судебное решение, в котором кадастровая стоимость приравнена к рыночной стоимости, такие изменения вносятся в кадастр с момента вступления в силу судебного акта, не ранее. Такой вывод был сделан сначала в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, а затем и в ряде решений кассационных инстанций (см., например, Постановления ФАС УО от 04.07.2012 N Ф09-4993/12, ФАС ЗСО от 14.09.2012 N А27-11680/2011 ).
———————————
Определением ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-14371/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Следовательно, в ситуации, когда заинтересованное лицо (организация) в судебном порядке успешно оспорило кадастровую стоимость земельного участка, установленную по состоянию на 01.01.2013, а сам судебный акт вступил в силу только в марте 2014 г., и изменения в кадастр будут внесены не ранее указанной даты.
Возникает резонный вопрос: какую стоимость применять при исчислении земельного налога за 2014 г. (в том числе авансовых платежей за этот период) — успешно оспоренную кадастровую стоимость или рыночную стоимость?
В п. 1 ст. 391 НК РФ сказано, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Иными словами, земельный налог исчисляется в отношении тех участков, сведения о которых внесены по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ст. 1, пп. 11 п. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ). При этом четкого механизма, устанавливающего особенности определения облагаемой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедшем в течение налогового периода, Налоговый кодекс не предусматривает. На это обстоятельство обращено внимание в Письме Минфина России от 16.07.2013 N 03-05-04-02/27809 .
———————————
Письмом ФНС России от 19.07.2013 N БС-4-11/13149 данное Письмо доведено до сведения налоговых инспекторов и налогоплательщиков. Кроме того, этот документ размещен на официальном сайте ФНС (http://www.nalog.ru) в разделе "Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами".

Отсутствие такого механизма закономерно приводит к спорам с контролерами.

Порядок пересчета земельного налога

Версия чиновников

Обозначенная проблема недавно была проанализирована специалистами ФНС. В Письме от 15.04.2014 N БС-4-11/7177 ведомство, руководствуясь вышеупомянутой позицией Президиума ВАС, подчеркнуло, что органы кадастрового учета обязаны внести рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда.
Также они напомнили правило, установленное в ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, что сведения о кадастровой стоимости, в свою очередь, используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Исходя из этого ФНС сделала вывод, что действие судебного акта о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на определенную дату не может распространяться на отношения, имевшие место до вступления в силу такого судебного акта. Другими словами, кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости устанавливается только с момента вступления в законную силу решения суда.
Таким образом, изменение кадастровой стоимости, произошедшее вследствие вступившего в силу решения суда, применяется в целях определения базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором эти изменения были внесены в кадастр недвижимости. Следовательно, ни о каком пересчете земельного налога за прошлые периоды речи не может быть.
Ранее аналогичная точка зрения была отражена в разъяснениях финансистов (см., например, Письмо N 03-05-04-02/27809).
Однако справедливости ради следует отметить, что в Письмах N 03-05-04-02/27809, от 05.09.2013 N 03-05-05-02/36540 Минфин России все же допускал возможность внесения изменений в кадастр задним числом и, как следствие, возможность корректировки земельного налога за прошлые периоды исходя из рыночной стоимости участка.
Полагаем, именно так следует понимать фразу, содержащуюся в упомянутых Письмах: "Однако в том случае, если изменения в государственный кадастр недвижимости в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены по состоянию на 1 января года, являющегося текущим или предшествующим налоговым периодом, то исчисление земельного налога должно осуществляться с применением указанной кадастровой стоимости за весь налоговый период, по состоянию на 1 января которого были внесены изменения в кадастр, а также за все последующие налоговые периоды".
Годом ранее Минфин России в Письмах от 01.11.2012 N 03-05-05-02/112, от 13.09.2012 N 03-05-06-02/65 прямо указывал, что если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом РФ и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету.
Здесь также уместно напомнить о Разъяснении Минэкономразвития России от 15.12.2011. В нем чиновники ведомства высказали мнение о целесообразности применения рыночной стоимости, определенной в отношении оспариваемых земельных участков индивидуально в отчете об оценке на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость таких земельных участков.
По мнению автора, это не лишено логики.
Во-первых, положениями ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона — ст. 24.18) предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Во-вторых, п. 3 ст. 3 НК РФ гласит, что налоги и сборы должны иметь экономическое основание. Разве можно считать экономически обоснованной сумму земельного налога, которая исчислена исходя из оспоренной решением суда кадастровой стоимости?
Из разъяснений официальных органов по рассматриваемой ситуации можно заключить, что чиновники колеблются, при этом их выводы становятся все строже по отношению к налогоплательщикам. Причина их колебаний тоже понятна: признание равенства кадастровой и рыночной стоимости земельного участка происходит на основании судебного акта. Последний, в свою очередь, вступает в законную силу в порядке, определенном АПК РФ. Соответственно, дата вступления в силу решения суда, вне всякого сомнения, отличается от даты, на которую установлена оспариваемая кадастровая и рыночная стоимость земельного участка.

Судебная версия

Арбитражные суды при разрешении подобных споров, руководствуясь правовой позицией из Постановления Президиума ВАС РФ N 913/11, делают такие выводы.
Рыночная стоимость в данном случае распространяет свое действие лишь на будущий период и подлежит внесению в кадастр исключительно с момента вступления судебного акта в законную силу. Согласно нормам действующего законодательства новые учетные записи вносятся в государственный кадастр недвижимости по состоянию на текущую дату и включение каких-либо сведений на прошедшую дату не предусматривается (Постановление ФАС ПО от 10.07.2013 N А57-10513/2012 ).
———————————
Определением ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-15945/13 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Читайте также:  Ревизия как метод финансового контроля

С учетом предусмотренного п. 3 ст. 66 ЗК РФ порядка определения кадастровой стоимости объекта недвижимости установленное вступившим в законную силу решением суда несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, его рыночной стоимости не означает аннулирование ранее внесенной записи о кадастровой стоимости объекта недвижимости (Постановление ФАС УО от 13.03.2013 N Ф09-3710/12 ).
———————————
Определением ВАС РФ от 11.07.2013 N ВАС-8250/13 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

ФАС ЗСО в Постановлении от 19.09.2013 N А46-33342/2012 также счел несостоятельным довод организации, что земельное законодательство не ограничивает во времени действие правил п. 3 ст. 66 ЗК РФ, а разъяснения Президиума ВАС о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу судебного акта не могут пониматься как запрет на установление судом кадастровой стоимости в предшествующий период.
Считаем, что с этими категоричными утверждениями арбитров можно поспорить. Согласно требованиям гл. III.1 Закона об оценочной деятельности при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (например, по состоянию на 01.01.2013) и установлении этой стоимости равной рыночной последняя должна быть определена на ту же дату. Поэтому в случае принятия арбитрами положительного решения рыночная стоимость участка должна использоваться (в том числе при расчете земельного налога) тоже с 01.01.2013. Применение рыночной стоимости участка начиная с даты вступления в силу судебного акта фактически нивелирует сам смысл оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, поскольку оспаривается не кадастровая стоимость как таковая, а кадастровая стоимость, привязанная к конкретной дате.
В п. 3 ст. 66 ЗК РФ буквально сказано следующее: "в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости". То есть данная норма допускает возможность не только установления рыночной стоимости земельного участка, но и замены кадастровой стоимости земельного участка, определенной в рамках государственной оценки, на его рыночную стоимость, которая устанавливается оценщиками в индивидуальном порядке по инициативе заинтересованного лица. О том, как именно должна происходить замена одной стоимости на другую, в названном пункте не говорится. Не определен этот механизм и в иных нормативных актах, регламентирующих данную сферу.
В этой связи следует обратить внимание на Постановление Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 N 7701/12. В нем была рассмотрена ситуация, когда в течение 2010 г. был изменен вид разрешенного использования земельного участка. Как следствие, была уменьшена кадастровая стоимость этого участка. Налогоплательщик исчислил налог за период с августа по декабрь 2010 г. исходя из уменьшенной стоимости. Высшие арбитры признали действия налогоплательщика правомерными. В обоснование своих выводов они указали, что отсутствие в гл. 31 НК РФ механизма регулирования отношений, складывающихся при определении облагаемой базы по земельному налогу в случае изменения в течение налогового периода кадастровой стоимости, не препятствует налогоплательщику исчислять налог с учетом измененной кадастровой стоимости.
Но вернемся к вышеупомянутому Постановлению ФАС УО N Ф09-3710/12. Семнадцатый апелляционный арбитражный суд согласился с выводом первой судебной инстанции, что применение налогоплательщиком при расчете земельного налога рыночной стоимости лишь в 2012 г. (а не в 2010 г.) противоречит основному принципу налогообложения, закрепленному в ст. 3 НК РФ, — экономической обоснованности налога (Постановление от 06.12.2012 N А60-36593/2011). Однако ФАС УО отменил решения нижестоящих инстанций.

Выводы и доводы

Резюмируем сказанное. Порядок исчисления земельного налога в ситуации, когда кадастровая стоимость участка решением суда приравнена к его рыночной стоимости, на законодательном уровне не установлен. Как следствие, официальные органы и арбитры данную ситуацию толкуют по-разному. О едином подходе к разрешению подобных споров говорить пока рано.
Впрочем, остается еще надежда на выводы высших арбитров, сделанные в Постановлении от 20.05.2014 N 2868/14. Обстоятельства спора, рассмотренного в нем, иные. Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков задним числом произошло на основании акта, принятого органами исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления. Это послужило поводом для пересчета налогоплательщиком земельного налога за прошлый период, поскольку был изменен существенный элемент налогообложения — налоговая база (ст. 17 НК РФ). Между тем высшие арбитры пересчет налога признали неправомерным. Суть их выводов такова: на момент исчисления земельного налога его сумма была определена исходя из действовавшей на тот момент времени кадастровой стоимости, поэтому пересчет налога производиться не должен.
Будут ли выводы Президиума ВАС распространены на ситуацию, когда уменьшение кадастровой стоимости происходит на основании судебного решения, станет ясно после опубликования мотивировочной части Постановления.
Однако главная интрига, по мнению автора, заключается в новой редакции ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности.

О ближайшей перспективе

В указанную статью Федеральный закон внес несколько поправок.
Теперь в абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности прямо сказано: в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в кадастр стоимости, которая являлась предметом оспаривания .
———————————
Согласно п. 8 ст. 3 Федерального закона это правило подлежит применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Закона, а также поданных, но не рассмотренных комиссией или судом на день вступления в силу настоящего Закона.

Как видим, законодатель, уточняя дату начала применения рыночной стоимости, приравненной к кадастровой стоимости на основании судебного решения, не связал этот момент со вступлением решения в законную силу. Более того, из упомянутой нормы следует, что рыночная стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством РФ (в том числе для целей налогообложения), задним числом, чему так противится в настоящее время большинство арбитров. Судите сами. Если решение арбитров вступит в силу, например, в июне 2015 г., а заявление на обжалование результатов государственной кадастровой оценки земельного участка подано в комиссию в 2014 г., то рыночная стоимость подлежит применению начиная с 01.01.2014 . Данное обстоятельство, в свою очередь, является законным основанием для пересчета земельного налога за 2014 г.
———————————
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности теперь содержит оговорку, что досудебное обжалование в комиссии результатов определения кадастровой стоимости необязательно только для физических лиц.

Таково видение законодателя. И не исключено, что этот момент будут учитывать арбитры при разрешении споров о порядке исчисления земельного налога, возникших в анализируемой ситуации. По меньшей мере подобный прецедент в правоприменительной практике уже имеется. Касается он налоговой нормы по НДС (в нашем случае важен не вид налога, а подход, который применили арбитры), в частности п. 2.1 ст. 154 НК РФ, применяемого в силу Закона с 01.07.2013. Однако ФАС СЗО в Постановлении от 10.06.2014 N А66-8047/2013 счел возможным распространить действие данной нормы на правоотношения, возникшие за год до начала ее применения.

Обратите внимание! В ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона) определено, что исправление технической ошибки в сведениях о величине кадастровой стоимости не изменяет дату начала использования результатов оценки, в том числе для целей налогообложения. Но что следует понимать под технической ошибкой для целей названной статьи, не пояснено.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector