No Image

Управляющая компания в офисных зданиях

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
16 ноября 2019

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 августа 2011 г. N Ф04-3583/11 по делу N А45-22593/2010 (ключевые темы: общая собственность — охрана — техническая эксплуатация — расходы на содержание — офисный центр)

г. Тюмень Дело N А45-22593/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 4 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 5 августа 2011 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего В.Н. Гудыма

судей Г.Н. Клиновой

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу некоммерческого партнерства по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-Офисный центр "Олимпия" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.02.2011 (судья Карбовская И.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 (судьи Колупаева Л.А., Журавлева В.А., Усанина Н.А.) по делу N А45-22593/2010 по иску некоммерческого партнерства по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-Офисный центр "Олимпия", г. Новосибирск (ИНН 5402189852, ОГРН 1045401012645) к обществу с ограниченной ответственностью "Толедо", г. Новосибирск (ИНН 5402188224, ОГРН 1045401008322) о взыскании 130 792,51 руб.

В заседании принял участие представитель ООО "Толедо" Рудометова Л.Б. по доверенности от 02.08.2011.

некоммерческое партнерство по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения торгово-офисного центра "Олимпия" (далее ? истец, НП ТОЦ "Олимпия", Партнерство) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Толедо" (далее ? ответчик, ООО "Толедо") о взыскании расходов на содержание НП ТОЦ "Олимпия" в размере 119 603,33 руб., 11 189,18 руб. неустойки за просрочку внесения взносов, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 24 330 руб.

Решением суда от 15.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.05.2011, в удовлетворении иска отказано.

С решением и постановлением не согласилось НП ТОЦ "Олимпия", в кассационной жалобе просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, взыскав также судебные расходы, связанные с услугами представителя в размере 27 330 руб.

В качестве оснований для отмены судебных актов заявитель указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, если имущество находится в долевой собственности, каждый собственник должен нести бремя содержания данного имущества, в том числе и мест общего пользования в соответствии с положениями Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Пункт 5.8 устава НП ТОЦ "Олимпия" позволяет собственнику помещения не нести расходы на содержание общего имущества, что противоречит закону и соответственно ничтожен. Судом апелляционной инстанции по другому, аналогичному делу, принято противоположное решение (дело N 07ап-2938/11). Выводы судов о недоказанности понесенных расходов, противоречит имеющимся в деле доказательствам.

ООО "Толедо" в отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем в судебном заседании, возражает против доводов заявителя, просит оставить судебные акты без изменения. Дополнительно пояснила о том, что предметом договора на охрану комплекса явилось здание торгового комплекса, однако из условий договора невозможно было определить, какие конкретно помещения находятся под охраной.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов арбитражных судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, НП ТОЦ "Олимпия" создано на основании добровольного объединения собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Галущака, д. 2а (место расположения ТОЦ "Олимпия"), и зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 19.04.2004 (свидетельство от 25.02.2010 N 5414030030).

ООО "Толедо" является одним из членов партнерства, выступая одним из его учредителей и собственником 1/2 доли на праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по указанному адресу.

Между НП ТОЦ "Олимпия" и ООО "Толедо" заключен договор с собственником коммерческой недвижимости о порядке и условиях целевого финансирования от 01.01.2005 N 49, в соответствии с которым ООО "Толедо" обязалось осуществлять целевое финансирование деятельности Партнерства по управлению, обслуживанию, эксплуатации и ремонту комплекса недвижимого имущества в части, приходящейся на его долю, а Партнерство обязалось осуществлять указанную деятельность.

В пунктах 1.3 и 2.1.2 договора согласованы перечень оказываемых услуг и осуществляемой деятельности, а также то, что размер суммы целевого финансирования производится управляющей организацией самостоятельно, исходя из общей суммы расходов, связанных с содержанием комплекса недвижимого имущества.

НП ТОЦ "Олимпия" были выставлены счета за период с 01.05.2010 по октябрь 2010 года на общую сумму целевых взносов 537 549,11 руб., которые были оплачены ООО "Толедо" в размере 417 9454,78 руб.

Поскольку ответчик не оплатил оставшуюся сумму задолженности, указанную в претензии от 10.09.2010, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции со ссылкой на пункты 5.7 и 5.8 устава Партнерства пришли к выводу, что ответчик освобождается от расходов на содержание лифтами и эскалаторами, поскольку в силу конструктивных особенностей своего помещения не имеет возможности ими пользоваться. Также суд пришел к вводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по несению расходов на оплату услуг охраны, поскольку под охраной находятся только отдельные помещения здания.

Читайте также:  Можно ли подать 3 ндфл через госуслуги

Суд кассационной инстанции считает данные выводы судов противоречащими действующему законодательству и материалам дела.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий").

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации к долевой собственности относится имущество, находящееся в общей собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Норма статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно статьям 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из указанных норм права следует, что собственник в силу закона обязан соразмерно своей доли участвовать в содержании общего имущества, а также нести издержки по его содержанию и сохранению вне зависимости от фактического использования общего имущества с учетом соглашения сторон.

Действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома отдельными объектами общего имущества и обязанностью несения бремени расходов на содержание общего имущества дома и не предусматривает возможность освобождения собственника от содержания мест общего пользования, которыми он не пользуется.

Из условий договора от 01.01.2005 N 49 прямо следует обязанность ООО "Толедо" оплачивать содержание общего имущества, исходя из доли в праве собственности на помещения в здании ТОЦ "Олимпия" и не содержит каких-либо исключений.

Положения пункта 5.8 устава Партнерства не может быть принято во внимание, поскольку правоотношения между сторонами регулируются именно договором от 01.01.2005 N 49, в котором отсутствует диспозиция, заложенная законодателем в статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, данный пункт устава не позволяет определить, кто из собственников должен оплачивать расходы на содержание общего имущества, которым другие собственники не могут пользоваться.

Таким образом, являясь долевым собственником помещения в здании торгово-офисного центра "Олимпия", ООО "Толедо" одновременно является собственником общего имущества этого здания и в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести бремя его содержания, в том числе лифов и эскалаторов.

В соответствии с пунктом 1.3 договора от 01.01.2005 N 49 партнерство приняло на себя обязанности по охране. Во исполнение взятых на себя обязательств, НП ТОЦ "Олимпия" заключило договор на оказание услуг по охране граждан и имущества от 01.04.2009 N 18/2009 с обществом с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Ратибор СБ".

Отказывая во взыскании расходов на услуги охраны, суд первой инстанции счел, что истец не доказал, что расходы понесены на охрану общей собственности, поскольку охрана осуществлялась только отдельных помещений истца, а апелляционный суд указал на отсутствие первичных документов.

Между тем, как следует их договора на оказание услуг по охране граждан и имущества от 01.04.2009 N 18/2009 он был заключен на охрану общего имущества здания ТОЦ "Олимпия", а не на отдельные помещения истца.

Более того, в материалы дела представлены первичные документы в обоснование образовавшейся задолженности: акты приема-передачи выполненных работ по договору за спорный период, подписанные двустороннем порядке, счета-фактуры (л.д. 55-60, том 1).

Таким образом вывод судов об отсутствии оснований для взыскания с ответчика расходов на содержание общего имущества НП ТОЦ "Олимпия" является неправомерным.

Читайте также:  Продавец не возвращает деньги за товар

Как следует из отзывов на исковое заявление и кассационную жалобу ответчик оспаривал факт возмещения расходов и не оспаривал сам размер образовавшейся задолженности. Исследовав представленные по делу доказательства, суд кассационной инстанции признает верным расчет истца суммы иска, в связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчика расходов на содержание НП ТОЦ "Олимпия" в размере 119 603,33 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 4.4 договора от 01.01.2005 N 49 за нарушение сроков внесения средств целевого финансирования (целевого взноса) Партнерство вправе выставить собственнику неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки до фактической оплаты целевого взноса в полном объеме.

Поскольку материалами дела доказано нарушение сроков внесения средств целевого финансирования, истцом правомерно начислена пеня в сумме 11 189,18 руб. за период с 11.06.2010 по 25.11.2010. Размер судом проверен, ответчиком не оспорен, в связи с чем требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

Таким образом, решение и постановление арбитражных судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

Судебные расходы, в том числе на оплату услуг представителя, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с отменой судебных актов и принятием нового решения, подлежит удовлетворению ходатайство истца о возмещении расходов на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в размере 7 330 руб. В остальной части следует отказать, поскольку не представлены доказательства несения расходов именно по настоящему делу (счет от 12.11.2010 N 182 выставлен за подготовку искового заявления к ООО "Толедо" в размере 7 330 руб., указанная сумма была оплачена платежным поручением от 12.11.2010 N 374, оставшаяся сумма в поручении не относится к настоящему делу).

Заявитель кассационной жалобы представил ходатайство о взыскании с ООО "Толедо" судебных расходов, связанных с составлением кассационной жалобы в размере 3 000 руб., которое подлежит удовлетворению в полном объеме, поскольку подтверждено оправдательными документами (договор об оказании юридических услуг от 20.05.2011, счет от 20.05.2011 N 58, платежное поручение от 23.05.2011 N 162).

Суд кассационной инстанции считает взысканные размеры в возмещение расходов на оплату услуг представителей (7 330 руб. и 3 000 руб.) разумными, обоснованными и необходимыми, доказательств чрезмерности не представлено.

Государственная пошлина за подачу искового заявления (4 923,78 руб.), апелляционной и кассационной жалоб (4 000 руб.) подлежит распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 14.02.2011 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 по делу N А45-22593/2010 отменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Толедо" в пользу некоммерческого партнерства по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения торгово-офисного центра "Олимпия" 119 603,33 руб. расходов на содержание НП ТОЦ "Олимпия", 11 189,18 руб. неустойки за период с 11.06.2010 по 25.11.2010, 8 923, 78 руб. расходов по государственной пошлине, 10 330 руб. расходов на оплату услуг представителей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Н. Гудым
Судьи Г.Н. Клинова
Н.М. Комкова

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 августа 2011 г. N Ф04-3583/11 по делу N А45-22593/2010

Обзор документа

Компания, управляющая зданием торгово-офисного центра, обратилась в суд с иском к одному из собственников помещений в нем.

Причина — отказ ответчика оплатить часть расходов на содержание общего имущества в этом здании.

Суды двух инстанций сочли требование необоснованным.

При этом они исходили из того, что ответчик освобождается от расходов на содержание лифтов и эскалаторов, поскольку в силу конструктивных особенностей своего помещения не имеет возможности ими пользоваться.

Также суды пришли к выводу, что нет оснований для возложения на него обязанности нести расходы на оплату услуг охраны, поскольку под охраной находятся только отдельные помещения здания.

Суд округа не согласился с такими выводами и пояснил следующее.

Отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нем, прямо законом не урегулированы.

Поэтому должны применяться нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы, в т. ч. участвовать в затратах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.

В соответствии с ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с его помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Из указанных норм следует, что собственник в силу закона обязан соразмерно своей доле участвовать в содержании общего имущества.

Он должен нести издержки по содержанию подобного имущества и по его сохранению вне зависимости от фактического использования с учетом соглашения сторон.

Законодательство не устанавливает взаимосвязь между личным пользованием собственником общего имущества отдельными его объектами и обязанностью нести бремя расходов на его содержание.

Читайте также:  В какую больницу идти если нет прописки

Также не предусмотрена возможность освободить собственника от содержания общих мест в здании, которыми он не пользуется.

Коммерческая недвижимость является особой категорией строений, которая нуждается в регулярном администрировании, техническом обслуживании и финансовом управлении. Бизнес центры и торговые центры регулярно сталкиваются с постоянным потоком людей, высокими нагрузками на коммунальные и инженерные сети, а также различными административными процессами. Как и в любой системе, в различных типах коммерческой недвижимости каждый элемент полностью зависит от благополучия и работоспособности остальных структур. Поэтому БЦ нуждаются в комплексном и профессиональном управлении.

Что включает в себя управление коммерческой недвижимостью?

Эксплуатация нежилых помещений коммерческого, торгового или офисного предназначения включает в себя полный комплекс работ, направленных на поддержание строения в надлежащем техническом состоянии, пригодном для полноценного целевого использования.

Обслуживание не ограничивается периодическими косметическими ремонтами офисов, сервисным обслуживанием коммунальных систем в случае аварии, а является налаженной системой с четким планом действий для улучшения состояния зданий во всех направлениях: административная, техническая, муниципальная, финансовая, функциональная и др.

Управляющая компания по администрированию нежилых помещений занимается организацией процесса рентабельной технической эксплуатации здания. В перечень специалистов компании ООО «Кромм-офис» входит широкий спектр разнообразных задач:

  • Составление и заключение договоров с государственными и частными компаниями на снабжение здания коммунальными ресурсами;
  • Привлечение внимания администраторов, заключение выгодных договоров и администрирование арендой помещений;
  • Тщательный контроль над выполнением своих обязательств компаниями-подрядчиками;
  • Разработка индивидуальной концепции для дальнейшего использования объекта.

Специалисты управляющей компании осуществляют регулярную уборку офисных и производственных помещений, а также очистку приближенных территорий. Управление офисным зданием включает в себя техническое обслуживание, направленное на сервис и ремонт коммунальных систем, мебели и различных конструктивных элементов постройки.

Где заказать управление коммерческой недвижимостью в Москве?

Управляющая компания ООО «Кромм-офис» приглашает к сотрудничеству ТЦ, офисные центры и развлекательные заведения в Москве, которые желают организовать комплексное обслуживание и эксплуатацию коммерческой недвижимости по доступной стоимости. Важными преимуществами сотрудничества с фирмой ООО «Кромм-офис» являются следующие выгоды:

  • Многолетний опыт работы в сфере управления недвижимостью различных категорий;
  • Наличие собственной материальной и технической базы, транспорта в отличном рабочем состоянии;
  • Наличие официальной лицензии, в рамках которой возможно выполнение управляющих, строительных и ремонтных задач.

Заинтересовала реальная стоимость управления коммерческой недвижимостью с дополнительными выгодами? Позвоните менеджеру компании или закажите обратный звонок, чтобы уточнить возможные сроки выполнения задач и определиться с необходимым диапазоном административных задач.

Смотрите также раздел Обратная связь/Объявления

ВНИМАНИЕ: В СВЯЗИ С ВОЗНИКАЮЩЕЙ ОБЯЗАННОСТЬЮ ПО ВНЕСЕНИЮ В ФОНД КАПРЕМОНТА ТВЕРСКОЙ ОБЛ С 01 ИЮЛЯ 2014Г ПЛАТЫ ЗА КАПРЕМОНТ ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ВЫДЕЛЕННОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ

ВНИМАНИЕ: ПРОСИМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА ЧЕРЕЗ НАШ САЙТ не позднее 25-го числа текущего месяца (за июнь — до 25 июня и т.д.) — чтобы перейти к разделу передачи показаний ИПУ, нажмите на выделенный синим цветом фрагмент

Содержание общего имущества в офисном здании придется оплачивать, даже если нет возможности им пользоваться

Содержание общего имущества в офисном здании придется оплачивать, даже если нет возможности им пользоваться

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 августа 2011 г. N Ф04-3583/11 по делу N А45-22593/2010 (ключевые темы: общая собственность — охрана — техническая эксплуатация — расходы на содержание — офисный центр)

Компания, управляющая зданием торгово-офисного центра, обратилась в суд с иском к одному из собственников помещений в нем.
Причина — отказ ответчика оплатить часть расходов на содержание общего имущества в этом здании.
Суды двух инстанций сочли требование необоснованным.
При этом они исходили из того, что ответчик освобождается от расходов на содержание лифтов и эскалаторов, поскольку в силу конструктивных особенностей своего помещения не имеет возможности ими пользоваться.
Также суды пришли к выводу, что нет оснований для возложения на него обязанности нести расходы на оплату услуг охраны, поскольку под охраной находятся только отдельные помещения здания.
Суд округа не согласился с такими выводами и пояснил следующее.
Отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нем, прямо законом не урегулированы.
Поэтому должны применяться нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
В силу ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы, в т. ч. участвовать в затратах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.
В соответствии с ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с его помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Из указанных норм следует, что собственник в силу закона обязан соразмерно своей доле участвовать в содержании общего имущества.
Он должен нести издержки по содержанию подобного имущества и по его сохранению вне зависимости от фактического использования с учетом соглашения сторон.
Законодательство не устанавливает взаимосвязь между личным пользованием собственником общего имущества отдельными его объектами и обязанностью нести бремя расходов на его содержание.
Также не предусмотрена возможность освободить собственника от содержания общих мест в здании, которыми он не пользуется.
Перейти к оглавлению
Ваша новостная лента подготовлена в соответствии с регистрационными данными заказа:

Источник: © ООО "НПП "Гарант-Сервис-Университет", 2011. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Adblock detector