No Image

Туалет в подвале многоквартирного дома

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
16 ноября 2019

Канализация в подвале часто планируется домовладельцами, когда дело касается устройства коммуникаций в загородном доме. Кроме того, на подземных этажах порой оборудуются душевые, бани, бассейны и другие помещения с высокой потребностью в воде. В этом и других случаях возникает необходимость эффективного удаления стоков.

Главная проблема заключается в том, что канализационная сеть здания находится выше уровня отвода стоков из подвального помещения. Именно поэтому использование традиционной системы отвода сточных вод (когда они уходят вниз под собственным весом) исключено.

В этом случае специалисты рекомендуют приобрести и смонтировать системы, которые будут принудительно перекачивать стоки. Помимо этого, при оборудовании канализации в подвале стоит уделить внимание вопросу обеспечения безопасности и санитарии, так как при неблагоприятных обстоятельствах стоки могут пойти обратно. Чтобы организовать надежную и безопасную систему, необходимо предварительно выявить категорию сточных вод, которые будут удаляться из подвального помещения. Всего существует две категории: так называемые чистые и грязные стоки.

При «чистых» стоках дело предстоит иметь с водой, которая не имеет в своем составе твердых включений и взвесей. К стокам такого типа относится вода, исходящая от стиральных машинок, душевых, бассейнов и т. п. К категории «грязных» сточных вод можно отнести любые стоки, которые исходят от туалета. Туалет на цокольном этаже достаточно сложно устроить правильно, поэтому при возможности такую работу должны выполнять профессионалы.

Следует ли разделять грязные и чистые стоки?

Чтобы удалить сточные воды от туалета, требуется монтаж специального оборудования – фекальных насосных систем, сололифтов, станций для удаления стоков. Все эти устройства гарантируют бесперебойную перекачку стоков с повышенным содержанием твёрдых включений и взвесей. В свою очередь, чистые сточные воды могут быть удалены при помощи обычного насосного оборудования.

Если объем стоков небольшой, с ними вполне справится сололифт.

Чтобы понять, можно ли совмещать грязные и чистые стоки, требуется хотя бы примерно сравнить их будущие объемы. Если на цокольном этаже не предполагается монтаж бассейна, душевой, ванны, бани и т. п., то нет никакой необходимости разделять стоки на отдельные трубы. Сололифт, который будет выводить их в основной канализационный трубопровод, или насос с накопителем малого размера вполне справятся.

Серьезные объемы (более 1 куб. м.) следует разделить, устроив при этом «чистый» канал с организацией дополнительных промежуточных накопителей. Это обусловлено тем, что встроенные емкости, которыми оборудованы насосы, по своим размерам относительно невелики. Поэтому оборудование без дополнительных накопителей зачастую не справляется с постоянной откачкой значительных объемов сточных вод.

Стоит также учесть, что откачка большого количества воды из бассейнов происходит редко, поэтому монтаж более мощных и дорогостоящих систем фекальной откачки для удаления простой воды не является рациональным ходом.

В процессе выбора системы откачки воды необходимо учитывать тот факт, что современные насосные системы могут быть совершенно разными по исполнению, поэтому они различаются и в плане эффективности.

Защита от обратного тока вод

Как уже было сказано, при устройстве канализации на цокольном этаже нужно принимать во внимание тот факт, что организация традиционной системы откачки сточных вод не является правильным решением. Это связано с тем, что водоотводы в подземном этаже находятся ниже уровня основного канализационного канала. В таких случаях есть серьезные риски возникновения обратного тока, когда сточные воды из помещений, расположенных выше, будут поступать в трубы цокольного этажа. Защита от возникновения подобных ситуаций может быть двух видов:

  • Активная. Защита насосных систем на конструкционном уровне. Многие модели современного оборудования, предназначенного для перекачки сточных вод, оснащаются специальными устройствами, которые будут исключать обратный ход стоков (либо, исходя из особенностей конструкции, не позволяют воде течь в обратном направлении).
  • Пассивная. Устройство накопителей и клапанных модулей. Модули устанавливаются в отводящий трубопровод. Накопители монтируются на участке возле дома. Они используются для регулировки объема сброса сточных вод в септик.

На рынке клапанные модули найти не так просто как кажется, поэтому при необходимости придется поискать это оборудование. В процессе установки клапанных модулей их необходимо располагать исключительно горизонтально, пользуясь при этом резиновыми уплотнителями. Основным недостатком клапанных модулей является то, что при их использовании увеличиваются риски возникновения засоров, поэтому вы должны иметь возможность их оперативной прочистки при загрязнении.

Даже если объем сточных вод сравнительно небольшой, рекомендуется смонтировать дополнительный промежуточный накопитель. Конечно, в этом случае затраты на монтаж системы несколько увеличатся. Впрочем, некоторые специалисты отмечают, что установка дополнительных накопителей – чрезмерная осторожность.

Совместная откачка сточных вод

Если объем сточных вод незначителен (используется только туалет), то вполне хватит одной ветки для принудительного отвода воды посредством сололифта. Сололифт – это специальное оборудование, которое состоит из насоса, измельчителя и накопительного блока. Это оборудование используется для отвода сточных вод из подземных помещений.

Сололифты достаточно компакты, небольшие по размерам, поэтому могут принимать лишь незначительный объем сточных вод. Туалет для монтажа сололифта подходит идеально. За счет мощности встроенного насоса выходная труба из цокольного этажа может быть врезана в основной канализационный канал. Нужно учитывать, что определенные модели сололифтов рассчитаны на конкретные виды входящих подключений. Если это не предусмотреть, то оборудование достаточно быстро выйдет из строя.

Когда объем отводимых сточных вод большой, рекомендуется использование насосной канализационной станции. Если рассматривать конструкцию такой насосной станции, то можно заметить, что она является таким же сололифтом, но оснащена большим накопителем и имеет большую мощность насосного оборудования. Как правило, насосная станция может справиться со сточными водами объемом 5-10 куб. м.

Монтаж насосной станции на цокольном этаже позволяет решить вопрос перекачки стоков из всех точек, которые имеются в подземном помещении. В конструкции станции обязательно предусматривается измельчитель, который может принимать сточные воды чистого и грязного типов. Многие модели насосных станций оснащаются системой, которая позволяет отсечь обратные стоки. Однако, ее наличие необходимо уточнять в процессе приобретения оборудования.

Поиск подходящего места для расположения насосной станции будет зависеть от характеристик и габаритов модели, которая была куплена. Насосная станция может быть установлена или в том же помещении, откуда необходимо отводить стоки, или в специально оборудованной нише.

Когда на цокольном этаже достаточно места, можно оборудовать отдельное помещение, в котором будет установлено всё техническое оснащение.

Что касается производимого шума, то современные насосные станции комплектуются оборудованием, которое работает максимально тихо, поэтому в последние годы на эту характеристику покупатели обращают всё меньше внимания.

Раздельная система откачки

Когда в подвальном помещении предполагается устроить не только туалет, но и полноценный бассейн, подразумевающий большие объемы воды, нужно предусмотреть наличие многоуровневой системы откачки. Для этого, в первую очередь, обязательно монтируется накопительный резервуар, который будет принимать стоки со всех точек. Резервуар при этом оснащается насосным оборудованием со специальными датчиками, с помощью которых содержимое накопителя будет периодически перекачиваться в резервуары идущей следом очистительной системы.

Схема компактной насосной станции.

В целом отвод стоков можно организовать, используя сололифт или компактную насосную станцию, а для откачки большого объема воды из бассейна (при возникновении необходимости) использовать обычный насос. Такой подход значительно уменьшит затраты на покупку и установку оборудования, потому что общая цена сололифта, фекального насосного оборудования и комплектующих к ним существенно ниже стоимости большой насосной станции, которая рассчитана на удаление существенных объемов воды.

Кроме того, можно рассмотреть вариант с монтажом отдельного отвода сточных вод от бассейна без применения системы биологической очистки. Туалет же такой системой очистки оснастить необходимо.

Главный редактор сайта, инженер-строитель. Окончил СибСТРИН в 1994 году, с тех пор отработал более 14 лет в строительных компаниях, после чего занялся собственным бизнесом. Владелец компании, занимающейся загородным строительством.

Неиспользуемое пространство цокольного этажа или подвала легко превратить в комфортабельное помещение и с помощью современных технологий оборудовать там санузел.

Читайте также:  Схема проведения электронного аукциона

Итак, вы решили оборудовать санузел в подвальном или цокольном помещении. Первая проблема, с которой вы столкнетесь – как заставить стоки двигаться в направлении канализационного стояка, если архитектурный замысел противоречит закону всемирного тяготения? Вода из нижних стоков добровольно вверх не потечет, а значит для функционирования санузла в подвале нужно выбрать канализационный насос или насосную станцию – они обеспечивают принудительную канализацию и позволяют оборудовать санузел в любом месте без масштабных строительных работ.

Рассмотрим, некоторые типичные ситуации.

В цокольном и подвальном этаже не всегда есть возможность (и желание) ломать пол, сверлить стены и устанавливать сливную конструкцию, канализационные трубы, и, конечно, это довольно затратно. В этом случае возможен следующий вариант: над полом устанавливают трубы небольшого диаметра, подсоединенные к канализационной системе, находящейся, например, на верхних этажах, и насосные установки перекачивают сточные воды через них.

Другая распространенная проблема – главная канализационная труба находится далеко от предполагаемого места установки санузла, в этом случае устанавливают наиболее мощные насосные установки, например, с двумя двигателями.

Решить проблему с организацией канализации в подвале могут специальные установки – канализационные насосы. Они предназначены для перекачки бытовых и канализационных стоков в нужном направлении, в зависимости от производителя изготавливаются из металлопластика, пластика и стали.

Также туалет в подвале или на уровне цокольного этажа способен функционировать с помощью погружного насоса, который монтируется непосредственно в колодец канализационной системы. Он перекачивает стоки в септик или в центральную коммунальную канализационную сеть.

Установка в подвале дома канализационной насосной станции не является перепланировкой и не требует оформления в коммунальных контролирующих организациях.

Как подобрать оборудование

Станция понадобится, если сантехники много – тогда стоки из раковины, душевой кабины и унитаза лучше объединить и обслуживать одной станцией. Второй вариант – разделить потребителей по группам и к каждой группе (или прибору) прикрепить собственный приставной насос.

Разбираясь детально, первое с чего нужно начать, – это определить тип стоков для отведения. Их условно подразделяют на черные (фекальные) и серые, горячие и холодные. Насосы для серых стоков (душевая, мойка, стиральная машина) различаются уровнем защиты от перегрева. Если планируется подключать посудомоечную или стиральную машину, потребуется «горячий» насос с температурой перекачиваемой жидкости до +70 °С. В противном случае можно ограничиться насосом для холодной или скорее теплой жидкости с температурой до +50 °С.

Насосы для черных стоков эксплуатируются только при температуре до +50 °С, то есть подключить к такому насосу одновременно унитаз и стиральную машину нельзя.

То есть, если вы решили оборудовать в подвале банно-прачечный узел, где планируются и черные, и горячие стоки, удобно подключить насосную станцию – она перекачивает стоки всех типов. К насосной станции можно подключить практически любое количество оборудования. У нее, как правило, 4 входа, но на один можно завести два устройства через тройники.

При подключении к системе канализации унитаза необходимо использовать насосы-измельчители, которые не только качают воду, но и измельчают отходы.

Важные характеристики

Чтобы определить мощность насоса, нужно знать максимальную нагрузку, которая будет на него приходиться: какое количество жидкости и на какое расстояние (по горизонтали и вертикали) насос должен перекачивать в единицу времени? Если вам нужен насос принудительной канализации стоков для индивидуального загородного дома, то его мощность – не ключевая характеристика. Нужно учитывать только объем стоков, это очень просто: для каждого насоса указывается, сколько каких устройств к нему можно присоединить. Даже модели начального уровня могут перекачивать расчетное количество до 5 м по вертикали или до 70-100 м по горизонтали. Трудно представить такое место в коттедже, откуда насос при этих характеристиках не смог бы доставить сток к подводящей трубе приемной канализации.

Современные качественные принудительные канализационные установки снабжены угольными фильтрами, которые задерживают неприятные запахи, а также обратными клапанами в патрубках для предотвращения обратного перетока стоков. Если возможности приобрести такое оборудование нет, придется выводить запахи через вентиляцию и подсоединяться к вентиляционному стояку.

Подключение и эксплуатация

Чаще всего установку незаметно помещают под душевым поддоном, сразу за унитазом или в тумбочке-мойдодыре. Насос подсоединяется через патрубок, а так как устройство работает от сети, значит, рядом должна находиться розетка. Кроме того, необходимо установить УЗО (устройство защиты от поражения током). Поскольку насос – «умное» оборудование, наладку необходимо доверить профессионалам.

Самостоятельное обслуживание насосов, за исключением извлечения посторонних предметов, случайно попавших в корпус, сводится к удалению известкового налета, если насос эксплуатируется в зонах с повышенной концентрацией солей в воде (жесткая вода), или жировых отложений. Бытовые насосные станции необходимо подвергать профессиональному техническому обслуживанию не реже 1 раза в год.

Комментарий эскперта: Александр Попов, технический специалист ООО «СФА Рус»

Отечественной централизованной электросети присущи перепады напряжения. Безусловно, нестабильное электропитание (скачки напряжения в сети) может сказаться на работе насоса. В первую очередь это относится к двигателю, так как асинхронные двигатели чувствительны к качеству электропитания. Если есть подозрения на возможное нестабильное напряжение, то установка простейшего стабилизатора поможет решить проблему. В случае работы от бытового генератора никаких проблем при эксплуатации возникать не должно. Современные генераторы выдают достаточно стабильное напряжение в пределах допуска.

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

–общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
–самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Читайте также:  Образец уведомления о понижении оклада

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Позиция Президиума ВАС

Подвальное помещение дома не является техническим по определению

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Ключевой момент:

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Признаки «технического подполья»

Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве.

Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Ключевой момент:

Техническим признается подвал:
– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев.

Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
–грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости

В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Читайте также:  Распространяются ли льготы на ласточку

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Ключевой момент:
Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

К сведению:
Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой соб-
ственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Adblock detector