No Image

Что значит дом блокированной застройки

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
16 ноября 2019

Содержание

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом — ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  2. малоэтажная застройка
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  4. блокированная жилая застройка
  5. передвижное жильё
  6. среднеэтажная жилая застройка
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка — это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах.

Точнее, что это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Блокированная жилая застройка — объект недвижимости

Действующий Классификатор ВРИ 2019 — главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

  • для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
  • дом:
    1. не делится на квартиры
    2. высотой не выше 3 надземных этажей
    3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
    4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» — не более 10
  • для разведения:
    • декоративных и плодовых деревьев
    • овощей
    • ягодных культур
    • для строительства:
      • гаражей
      • вспомогательныех сооружений
      • обустройства:
        • спортивных и детских площадок
        • площадок отдыха
        • На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

          1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
          2. гаражи
          3. сооружения вспомогательного назначения

          Что такое совмещённые дома?

          Совмещённые дома — гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

          Каждый из автономных блоков имеет:

          1. отдельный вход
          2. небольшой участок (палисадник)
          3. гараж (нередко)

          Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

          • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
          • выход из парадной — на территорию (ЗУ)
          • участок находится в собственности всех жильцов дома

          В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

          Распространённые виды жилой блокированной застройки:

          • дуплексы
          • таунхаусы
          • лейнхаусы
          • квадрохаусы
          • британхаусы

          Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

          Земельные участки, прилегающие к блокам

          У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

          • как он распределяется между совмещёнными домами?
          • какой должна быть его площадь?

          Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ (пункт 2 статьи 49):

          жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

          • количество этажей — не более 3
          • количество блоков — не более 10
          • каждый блок:
          • предназначен для проживания 1-й семьи
          • имеет общую стену (стены):
            1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
            2. стены — без окон и дверей
            3. расположен на отдельном ЗУ
            4. имеет выход на территорию общего пользования

            В отношении исходного земельного участка сказано:

            1. у каждого блока свой ЗУ
            2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию

            Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения.

            Формирование земельных участков

            Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

            1. формируются из исходного участка:
              • при межевания
              • при определении их границ
              • ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

              ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка — «блокированные жилые дома».

              При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

              • границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
              • раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен
              • количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
              • предельные размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента

              Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).

              Жилой дом блокированной застройки — это единое строение:

              • из малоэтажных однотипных зданий
              • с общими стенами у соседних зданий

              Каждый блок — жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

              Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах:

              №1

              • установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
              • площадь исходного участка — 20 сот.

              максимальное количество блоков — 2

              площадь блочных ЗУ — 10 сот.

              №2

              • установленный предельный минимальный размер ЗУ — 4 сот.
              • площадь исходного участка — 16 соток

              максимальное количество блоков — 4

              площадь блочного ЗУ — 4 сот.

              №3

              • установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
              • площадь исходного участка — 16 соток

              возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

              • при минимальном числе блоков (2) получается:
              • площадь блочного ЗУ — 8 сот.
              • несоответствие требованию градостроительного регламента

              Площадь ЗУ прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

              Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

              Если в отношении самого строения особых проблем нет:

              • оно соответствует жилому назначению
              • статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

              то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

              ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

              Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

              1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел
              2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

              Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

              Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

              В отношении площади блочных участков нужно:

              1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом
              2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером

              Пример

              Установленный минимальный размер ЗУ — 10 сот.

              • построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
              • на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

              Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

              Разрешение на строительство блокированного жилого дома

              Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке. Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации.

              Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

              • объединить участки в один
              • подготовить межевой план образованного ЗУ
              • поставить ЗУ на кадастровый учёт

              Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

              Разрешение на строительство

              • подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
              • удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
              • даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

              При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

              Читайте также:  Порядок расчета субсидии военнослужащим

              Отсутствие разрешения на строительство исключает:

              • постановку объекта на кадастровый учёт
              • регистрацию права

              Порядок получения разрешения

              Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.

              Пприменяются общие правила. В соответствии сними требуется:

              • подготовка собственником:
              • материалов для получения ГПЗУ
              • проектной документации
            2. получение разрешения
              • на строительство объекта
              • на ввод объекта в эксплуатацию
              • ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

                1. о границах ЗУ
                2. о минимальных отступах от границ
                3. о зонах действия публичных сервитутов
                4. о разрешённом использовании ЗУ
                5. требования:
                  • к назначению
                  • к параметрам ОКС
                  • размещению ОКС на ЗУ
                  • о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

                  В ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

                  Градостроительный план земельного участка — основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

                  • локация блокированного жилого дома
                  • места подъездов и проходов
                  • границы зон действия:
                  • публичных сервитутов
                  • ЗОУИТ

                  Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

                  • с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
                  • с требованиями нормативных документов:
                  • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
                  • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
                  • СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
                  • «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87

                  СПОЗУ согласовывается с главным архитектором муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

                  • проектных материалов
                  • схем архитектурных решений блокированного жилого дома (фасады здания)

                  Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также требованиям статьи 51 ГК РФ. Единственное исключение из него — отсутствие требования о проведения экспертизы проектной документации.

                  Документы для получения разрешения на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГК РФ

                  • заявление
                  • правоустанавливающие документы на ЗУ
                  • ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления
                  • материалы проектной документации:
                    1. пояснительная записка
                    2. СПОЗУ
                    3. схема планировочной организации земельного участка с расположением линейного объекта в пределах красных линий, утверждённых в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам
                    4. архитектурные решения
                    5. сведения об инженерном оборудовании
                    6. сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест технологического присоединения проектируемого ОКС
                    7. проекты:
                    • организации строительства ОКС (ПОС)
                    • организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей
                  • перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов:
                    • при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 ГК РФ
                    • разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции:
                      • в случае, если застройщику было предоставлено разрешение в соответствии со статьей 40 ГК РФ
                      • согласие всех правообладателей ОКС:
                        • в случае реконструкции объекта
                        • за исключением случаев, указанных в пункте 6.2 ГК РФ
                        • Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию

                          Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает:

                          • обособленное право собственности на каждую составную часть здания (блок).
                          • расположение каждого блока на отдельном ЗУ(пункт 2 части 2 статьи 49 ГК РФ)

                          Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — технический план ОКС. Его подготовкой занимается заявитель (статья 24 ФЗ № 218)

                          Каждый блок — объект капитального строительства:

                          • количество технических планов частей блокированной застройки должно быть равным количеству блоков
                          • количество ЗУ должно быть равным количеству блоков

                          Сведения о ЗЦ, прилегающих к блокам, включаются в разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

                          Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

                          1. подготовка технических планов блоков как объектов капитального строительства (часть 10.1 статьи 55) ГК РФ)
                          2. государственный кадастровый учёт блоков:
                            • в качестве отдельного здания с назначением «жилое»:
                            1. Письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328
                            2. СНиП 31-02-2001

                            Основания для учёта блоков в ГКН:

                            • разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию
                            • технические планы блоков

                            Причины приостановки кадастрового учёта блоков

                            1. разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, но технический план был подготовлен в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир)
                            2. в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:
                              • отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь)
                              • указано только количество блоков

                              Особенности блокированной застройки

                              Особенности блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком:

                              • блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа
                              • здание дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами
                              • каждый блок:
                              • признаётся жилым домом
                              • ставится на кадастровый учёт как отдельное здание жилого назначения
                            3. нет совместной собственности на целостное строение или блоки
                            4. придомовая территория дробится на отдельные ЗУ:
                              • у каждого блока прилегающий участок
                              • число блочных ЗУ равно числу блоков:
                                • не менее 2
                                • не более 10
                                • оформление права частной собственности на блочный ЗУ
                                • отсутствие общего входа к отдельным блокам:
                                  • нет общих дверей и подъездов
                                  • собственный выход:
                                    • или на свой ЗУ
                                    • или на территорию общего пользования
                                    • отсутствие помещений совместного пользования:
                                      • чердака
                                      • подвала
                                      • лестничной клетки
                                      • подъезда
                                      • хозблока
                                      • собственные коммуникации в каждом блоке
                                      • Факторы привлекательности жилых домов блокированной застройки

                                        • высокая экономичность строительства
                                        • низкие затраты:
                                        • на возведение внешних стен
                                        • обеспечение инженерными коммуникациями
                                      • ценовая привлекательность:
                                        • чем больше блоков в доме, тем выгоднее они для приобретения
                                        • Полезная информация

                                          • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
                                          • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
                                          • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
                                          • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
                                          • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
                                          • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
                                          • Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.
                                          • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
                                          • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.

                                          Дом блокированной застройки: что это?

                                          Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

                                          В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:

                                          • Количество этажей не превышает три.
                                          • Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
                                          • Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
                                          • Отсутствуют помещения общего использования.
                                          • Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
                                          • Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

                                          Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

                                          1. Таунхаус. Такие городские дома имеют некоторые элементы загородных — для каждой квартиры предусмотрен отдельный вход, а перед ним небольшая территория (без заднего двора). Площадь жилого помещения небольшая с вертикальной планировкой, у каждого этажа своя функция.
                                          2. Виолетта — разновидность таунхауса, выполненная в итальянском стиле. На придомовой территории, согласно стандартному плану, располагается терраса, бассейн, веранда, гараж. Классифицируется как элитное жильё.
                                          3. Дуплекс. Блокированный дом на две квартиры с общей глухой стеной и крышей. Как правило, такие постройки имеют два этажа, но владельцами может быть достроен и третий. Дуплекс — характерный вид застройки для Англии XIX века.
                                          4. Лэйнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, застройка образует целый комплекс. Своё начало лэйнхаус берёт из Франции.
                                          5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитанный на 4 семьи. Жилые помещения имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Планировка улучшенная — на первом этаже размещается кухня и технические помещения, спальни на втором. Если по планировке дом трёхэтажный, то на последнем этаже обустраивают комнаты для досуга.
                                          6. Британхаус. Классифицируется как жильё класса премиум. Стиль возведения –традиционный английский, с отделкой терракотовым кирпичом.Используюся только экологически чистые строительные материалы.
                                          Читайте также:  Как вести воинский учет в отделе кадров

                                          Нормативная база

                                          Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

                                          1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
                                          2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
                                          3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
                                          4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
                                          5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
                                          6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

                                          Особенности юридического статуса совмещенного дома

                                          С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

                                          1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
                                          2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.

                                          Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

                                          Признание дома объектом блокированной застройки

                                          Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним. В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями. Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

                                          Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

                                          1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
                                          2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

                                          Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

                                          Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

                                          Как получить разрешение на строительство

                                          Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:

                                          1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
                                          2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
                                            • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
                                            • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
                                            • Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
                                            • Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
                                            • Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

                                            Управление объектами блокированной застройки

                                            Управление фондом жилой недвижимости осуществляется по различным программам, учреждённым местными властями регионов. Одна из таких региональных инициатив — программа капитального ремонта. Она регламентирует проведение капитальных работ для тех объектов, которые получили статус аварийных.

                                            Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется. Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников. Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.

                                            Чтобы упорядочить условия предоставления коммунальных услуг или наладить схему организации благоустройства общей придомовой территории, владельцы блоков могут подписать договор с выбранной ими обслуживающей компанией. Оформлением документации должны заниматься органы самоуправления, установленные для данного дома, и представители государственных учреждений.

                                            В противном случае, владельцы блока могут самостоятельно принимать решение о том, нужен ли ремонт их части дома — обслуживание осуществляется по правилам эксплуатации частных домов. Когда же возникает необходимость проведения ремонтных или реконструктивных работ общих конструкций, все владельцы должны дат своё согласие на это.

                                            Если права на земельный участок не разграничены между жильцами, то управление им будет осуществляться по правилам совместной собственности. Но и наличие конкретного разграничения между соседями обязывает учитывать их интересы.

                                            Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.

                                            Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

                                            +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

                                            ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

                                            Это быстро и БЕСПЛАТНО!

                                            Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

                                            Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2019 году подразумевается под домом блокированной застройки?

                                            Общие аспекты

                                            В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

                                            Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

                                            Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

                                            Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

                                            В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

                                            Читайте также:  Входит ли совмещение в расчет отпускных

                                            От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

                                            Определение

                                            В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

                                            По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

                                            Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

                                            Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

                                            Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

                                            Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

                                            • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
                                            • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
                                            • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
                                            • отсутствуют помещения совместного пользования;
                                            • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
                                            • имеется выход на территорию коллективного пользования.

                                            Каковы его особенности

                                            Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

                                            При постановке на кадастровый учет Такое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится
                                            В наследство можно передать часть дома Вместе с прилегающей частью участка
                                            Блокированная застройка признается цельным строением С отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным

                                            Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

                                            То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

                                            Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

                                            За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

                                            Нормативное регулирование

                                            Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

                                            В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

                                            Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

                                            Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

                                            Градостроительный Кодекс

                                            В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

                                            Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

                                            Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

                                            По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

                                            По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

                                            Жилищный Кодекс

                                            В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

                                            В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

                                            Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

                                            Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

                                            На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

                                            Что значит дома блокированной застройки

                                            Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

                                            Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

                                            В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

                                            Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

                                            Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, читайте здесь.

                                            Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

                                            Расположение дома на отдельном участке земли Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком
                                            Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов

                                            Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

                                            Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

                                            Таунхаус Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией
                                            Виолетта Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом
                                            Лэйнхаус Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом
                                            Дуплекс Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной
                                            Квадрохаус Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

                                            Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

                                            Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

                                            Как признать его таковым

                                            Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

                                            • БТИ;
                                            • органы местного самоуправления;
                                            • судебные инстанции.

                                            Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

                                            Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

                                            Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

                                            Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

                                            Не располагает едиными внутридомовыми системами Предоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика
                                            Обладает общим оборудованием За пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций

                                            Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

                                            Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

                                            Технический план

                                            Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

                                            Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

                                            Информация о здании Необходимая для постановки объекта на кадастровый учет
                                            Сведения о частях здания При выполнении кадастровых работ
                                            Данные о здании с присвоенным кадастровым номером Необходимые для внесения записи в ЕГРН

                                            План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

                                            Комментировать
                                            0 просмотров
                                            Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

                                            Adblock detector