No Image

Что надо знать при покупке участка ижс

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
16 ноября 2019

Приобретение земельных владений, по большей части, связаны с желанием человека обрести загородную усадьбу или, если бюджет семьи не позволяет столь значимые расходы, — купить дачный участок для возделывания земли.

Целевое и экономическое предназначение предусматривает подразделение всех земель российского фонда на несколько разновидностей:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • участки водного и лесного фондов;
  • земли для промышленных объектов;
  • территории для размещения населенных пунктов и ИЖС;
  • земли, имеющие статус особой охранности;
  • земли запаса;
  • территории общей собственности.

Из всего перечня земельных наделов продаже подлежат только участки под строительство домов или коттеджей, для ведения дачного или подсобного хозяйства.

Как выбрать подходящий участок

Прежде чем принять окончательное решение по поводу приобретения земельного надела, потенциальному владельцу целесообразно определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, к которому относится выбранный участок. Это могут быть:

  • земли, имеющие отношение к государственной собственности;
  • территории муниципального распоряжения;
  • земли общей совместной и общедолевой принадлежности;
  • собственности федеральных органов и субъектов РФ;
  • земли и территории в частном распоряжении.

При намерении купить земельный/дачный участок потенциальный собственник должен удостовериться в возможности покупки и предстоящего освоения земли. Для этого рекомендуется обратиться в Земельный комитет по территориальной принадлежности и узнать, кому именно принадлежит территория, планируемая к покупке.

О том, что нужно учесть на этапе выбора земельного участка — на видео

Где узнать об ограничениях использования участка

Прежде чем осуществить сделку по приобретению земельного участка покупателю следует получить сведения о существующих ограничительных распоряжениях – судебных решениях, аренде, залоге, сервитуте. Обезопасить себя от возможных претензий третьих лиц можно, заказав выписку из ЕГРП в территориальных филиалах Роснедвижимости, озвучивающей полную информацию об объекте недвижимости.

Оформить соответствующий документ заинтересованное лицо может либо в территориальном подразделении Росреестра, либо в ближайшем отделении многофункционального центра предоставления госуслуг (МФЦ).

Обратившись в отдел архитектуры и градостроительства муниципальных поселений будущий землевладелец сможет узнать о планируемом использовании близлежащих к приобретаемому земельному массиву территорий – строительстве линейных сооружений, промобъектов, ограничительных мерах в использовании участка для нужд государственных и федеральных органов.

Как оформить и зарегистрировать право собственности

При совершении акта покупки дачного либо земельного участков надлежит четко представлять, какие действия и в какой последовательности необходимо осуществлять на каждой фазе этого серьезного процесса.

Всю процедуру приобретения условно можно разделить на следующие укрупненные этапы:

  1. сбор и cверка документации;
  2. составление договора купли-продажи с обязательной проверкой каждого пункта и всех существенных положений контракта;
  3. расчет с предыдущим собственником имущества – из соображений безопасности лучше использовать банковские сейфовые ячейки;
  4. регистрация сделки в Росреестре.

По существующему законодательству такие сделки подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого в Росреестр предоставляются следующие бумаги:

  1. документы, удостоверяющие личность. Для юридических лиц – правоустанавливающие пакет документации, для физлица или его представителя — паспорт, нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки;
  2. заявление на регистрацию с перечнем объектов недвижимости;
  3. квитанцию о проплаченной пошлине (копия и оригинал);
  4. документы – основания на приобретаемую недвижимость ;
  5. четыре экземпляра договора купли-продажи;
  6. акт о приеме/передачи объекта, подписанный обеими сторонами;
  7. кадастровый паспорт или план земельногодачного участка (копия, оригинал). Если он был предъявлен при предыдущей сделке, то в последующем представление не требуется;
  8. сведения о нормативной стоимости участка;
  9. нотариальное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение земельного участка.

Перечень, состав и количество необходимых бумаг заранее уточняется в территориальном МФЦ. Заявителю на руки выдается расписка, подтверждающая получение и принятие необходимого комплекта документов.

Как обезопасить предстоящую сделку

В последнее время участились случаи сделок купли-продажи земельных участков по фальшивым, поддельным документам с недостоверными данными.

Чтобы сделка носила безопасный характер, следует убедиться в подлинности и достоверности всех документов, относящихся к процессу приобретения земельного или дачного участка, и сличить их с данными сайтов госорганов.

Продавец должен предоставить полный пакет документов для заключения договора купли-продажи. Предъявленный к подписанию договор необходимо изучить на предмет внесения всех тонкостей и нюансов согласно существующих сведений о предмете сделки. И только после этого вносить задаток.

Не лишним будет проверка паспортных данных как продавца, так и его супруга/супруги и убедиться в правильности сведений о прописке, семейном положении. А также истребовать нотариально удостоверенное согласие второй половины на осуществляемую сделку.

Как проверить историю земельного участка

Проверку истории земельного участка и проведение экспертизы юридической чистоты необходимо осуществить до момента его приобретения, чтобы обезопасить себя от рискованных сделок с непорядочным продавцом. Осуществление таких мероприятий поможет избежать различных претензий со стороны третьих лиц на право собственности и судебных разбирательств в будущем. Для этой цели собирается, выверяется и анализируется вся общедоступная информация об участке – кому в данный момент принадлежит и по какому праву, кто бывший владелец, какие сделки осуществлялись с земельным массивом.

В результате выверки и анализа необходимо выявить:

  • к какой категории земель относится участок и его состав;
  • существующие требования третьих лиц к земельному участку либо наличие текущих судебных разбирательств;
  • наличие обременений и ограничений права использования;
  • доскональное соблюдение процедуры размежевания земельного участка;
  • присутствие объектов недвижимости на исследуемом объекте;
  • информацию об использовании территории, планируемой к покупке, в хозяйственных целях.

Вся необходимая и полезная для будущего собственника информация может быть почерпнута из следующих бумаг:

  1. свидетельство о праве собственности – указывает на документы основания, содержит характеристику объекта, кадастровый номер;
  2. правоустанавливающие документы — договоры купли/продажи, дарения, наследования и т.д. Рассмотреть их с точки зрения правомочности и соответствия остальным документам. Проследить как можно глубже хронологию сделок с земельной недвижимостью.
  3. паспорт кадастровый – предоставляет данные о категории, границах, стоимости, сведения о правах, собственниках.
  4. землеустроительное дело – информирует о межевании и согласовании границ и месте их нахождения.
  5. публичная кадастровая карта – указывает месторасположение земли, площадь. Наложение границ земельного участка можно отследить на спутниковых картах.
  6. выписка из ЕГРП – озвучивает действующие данные и сведения по участку.
  7. визуальная отождествление на местности – предоставляет возможность ознакомиться с реальным положением дел, а также выявить расхождения в натуре с данными на бумажных носителях.
Читайте также:  Дают ли группу после операции на сердце

Покупка земельного участка с соблюдением всех правовых норм потребует от будущего собственника значительное количество времени и сил. Для того чтобы процесс приобретения не затянулся и финал истории покупки был удовлетворительным, уместно обращение к опытным юристам.

Как правильно покупать земельный участок, чтобы впоследствии не пришлось «разгребать» проблемы? Ответ — на видео

Об основных «подводных камнях», которые ожидают неопытного покупателя земельного участка рассказывает юрист.

При покупке любого объекта недвижимости покупателю стоит быть внимательным. Но особенную осторожность следует проявить, когда речь идет о приобретении земельного участка. Поэтому, перед совершением сделки купли-продажи нужно тщательно проверить как сам участок, так и документы продавца.

Какую землю можно покупать?

«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).

Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:

  1. Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
  2. Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.

Где можно строить?

Если вы собираетесь строить дачу на купленном участке, вам наверняка интересно, на какой земле есть возможность построить дом?

  • на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства;
  • на участках, находящихся в границах земель поселений;
  • на земле для дачного строительства;
  • на территории крестьянско-фермерского хозяйства можно построить дом для проживания фермера.

Образец договора и особенности его оформления

Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС? Необходимые сведения об участке, которые должны быть в договоре (скачать образец):

  • точный адрес участка;
  • его кадастровый номер;
  • площадь земли;
  • к какой категории земель относится;
  • назначение участка;
  • могут быть и другие сведения, которые помогают определить регистрацию участка.

Как оформить договор купли-продажи

  1. Проверьте, есть ли у продавца свидетельство о праве на земельный участок.
  2. Нужно проверить, соответствует ли размер участка размеру, заявленному в кадастровом паспорте. Но самостоятельно это сделать достаточно сложно, поэтому придется заплатить специалисту по геодезии за его услуги.
  3. Можно заключить обычный договор или договор у нотариуса (это определяется по желанию покупателя).

После покупки предъявите следующие документы в Федеральную регистрационную службу для регистрации права собственности:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности продавца;
  • договор, в котором указано, что сделка состоялась и права на участок перешли к вам;
  • кадастровый паспорт земли;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников данного участка;
  • квитанции об оплате (доказательство того, что сделка совершена).

В течение месяца вы получите свое свидетельство о праве на собственность.

Правила покупки земли в садоводстве

«Что нужно знать при покупке земельного участка в СНТ?» – спрашивают будущие дачники. Есть два варианта совершения сделки:

  1. Прямой договор с собственником земельного участка.
  2. Приобретение земли по доверенности от продавца.

В любом случае, покупка участка в садовом некоммерческом товариществе осуществится гораздо быстрее, если вы заранее подготовите весь необходимый пакет документов, а также снимите ксерокопии. Со всех документов лучше снять по 3-4 копии, чтобы точно подать документы с первого раза. Копия всех страниц паспорта не нужна. Достаточно сделать ксерокс первого разворота и разворота с пропиской, причем копии должны быть размещены на одном листе А4.

Проверьте, чтобы продавец, который был членом СНТ, не имел долгов перед товариществом. Если человек не оплатил целевые взносы, то не стоит удивляться, если вдруг на даче отключат электричество или воду (если был проведен водопровод на деньги от целевых взносов). Поэтому стоит сразу же попросить продавца представить справку об отсутствии задолженностей по платежам.

А если купить участок сразу с домом?

Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?

  • часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
  • если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
  • помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
  • проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.
Читайте также:  Задолженность за капремонт жилья узнать

Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке

Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.

Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.

Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!

Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.

Сегодня мы поговорим о том, что должно насторожить будущего владельца еще до совершения сделки, а потом напомним, на что нужно дополнительно обратить внимание.

На что обратить внимание при выборе участка?

Слишком плотная застройка / участок на отшибе. Две крайности, одна не лучше другой. В первом случае вы будете страдать от отсутствия приватности, во втором – некому будет придти вам на помощь, если что.

Близкое расположение к водоему. В этом случае нужно убедиться, что участок не принадлежит к водоохранной территории. Где это сделать? Проще и надежнее всего сделать запрос в Федеральное агентство водных ресурсов России, указав, в зоне какого водоема находится участок. За подробными данными по вопросу водоохранных территорий можно обратиться к Водному Кодексу, статье 65: она освещает такие моменты, как отсчет самой территории (он ведется от береговой линии), от чего зависит ширина этой территории (это протяженность реки, уклон берегов, рыбохозяйственное значение и т.д), а также многие другие моменты. Статья поясняет, что на территориях, которые она определяет, как водоохранные, действуют ограничена и запреты, в частности, там нельзя застраиваться.

Несоответствие данных в одних документах данным в других. Такая сделка просто не будет заключена, но, чтобы не терять время на выяснение этого момента, просто закажите выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). В ней содержатся сведения о том, кто является собственником участка, какой вид использования земли является разрешенным в этом случае, есть ли на участке аресты и обременения. Выписка эта заказывается на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка; там же в разделе с публичной кадастровой картой можно посмотреть визуальное представление всех участков и найти нужные данные по какому-то конкретному.

Расположение участка в низине / на холме. Не всегда участок, расположенный в низине, будет подвергаться паводкам, но нужно учитывать и такую возможность. Скорее всего также, что здесь будет влажнее, но, чтобы это понять, необходимо тщательно изучить, во-первых, грунт, во-вторых, глубину залегания грунтовых вод. Если воды залегают достаточно глубоко, а ближайший крупный водоем находится в нескольких сотнях или тысячах метров, беспокоиться не о чем. А если высоко расположенный участок располагается в зоне так называемого глиняного замка (слоя глинистой почвы, которая надежно «запирает» влагу и не дает ей уходить), то слишком сухо на участке не будет. То есть мы обязательно должны учитывать 1) высоту участка; 2) глубину ЗГВ (см. пункт ниже); 3) тип грунта.

Глубокое / неглубокое залегание вод. В первом случае вы потратите большое количество средств и сил на копку колодца или скважины, во втором – вам придется поднимать фундамент, если дом выстроен из органического материала и склонен к гниению, а погреб сделать или вообще не удастся, или придется значительно вложиться в гидроизоляцию его стен и пола.

Предложение занизить в договоре фактическую сумму оплаты. Попытка уйти от большого налога может обернуться тем, что при расторжении сделки вы получите обратно именно ту сумму, которая была указана в бумагах – хотя по факту была внесена совсем другая.

Недостающие элементы инфраструктуры. Вы можете списать все на то, что школа вам пока не нужна, так как дети еще маленькие, а в больницу вы можете съездить в любое время: но помните, что это все довольно иллюзорно, и неудобная инфраструктура может доставить вам немало хлопот. Убедитесь, что все нужные ее элементы уже есть или хотя бы строятся. Узнайте, какие магазины есть в населенном пункте, насколько хорошо ходит общественный транспорт, далеко ли находится ближайшая поликлиника и как долго едет «скорая помощь».

Читайте также:  Что такое семейное образование в школе

Низкая цена, кстати, не всегда является показателем того, что с участком что-то не так. Есть компании, которые продают участки, находящиеся в их собственности – за счет этого они могут снижать цену на 30 – 50 % по сравнению со среднерыночной. А вот компания-посредник, которая заключает договор касательно земли, не находящейся в ее собственности, уже вынуждена поднимать цены.

Покупка участка у частного лица: плюсы и минусы

Самым серьезным плюсом является полная «прозрачность» сделки. Хозяин участка имеет на руках весь пакет документов, вы заказываете выписку из ЕГРН (даже без его ведома), сверяете все данные и отдаете ровно ту сумму, которую запрашивает собственник. Можно, конечно, довериться и компании, которая будет решать все эти вопросы, но сделка «от физлица к физлицу» предпочтительнее.

Также однозначным плюсом будет относительно небольшой пакет документов (по сравнению с тем, который вам придется собрать по разным инстанциям, если вдруг вы будете покупать землю у государства). Список бумаг мы приводим в отдельно выделенной для этого статье. Сюда же можно отнести отсутствие волокиты и необходимости участвовать в аукционных торгах.

Теперь про, пожалуй, единственный минус. Если земля переходила от собственника к собственнику только через договоры купли-продажи, в том числе – к последнему, и документ, который закрепляет эту передачу, у него на руках, то все в порядке. Если он наследовал землю, вас могут ждать проблемы. По идее, сделку не могут аннулировать – если другие наследники не объявились в положенный срок, и владелец вступил в права на участок, а затем продал его, все вопросы у прочих наследников будут к нему: они могут потребовать у него долю денег с проданного участка, а вас это не должно коснуться. Но в реальности вам, возможно, придется помотаться по судам, чтобы доказать, что сделка была совершена как положено.

Участок под ИЖС: на что обратить особенное внимание

Помните, что у владельца должно быть два документа, которые удостоверяют его право на собственность: это документ, который подтверждает акт передачи ему надела (купля-продажа, мена, дарение, вступление в наследство) и выписка из ЕГРН.

Раньше владелец был обязан иметь также свидетельство о собственности и массу других бумаг и справок об ограничениях на участок или их отсутствии, а теперь все они заменяются выпиской из ЕГРН.

Если продавец состоит в браке – нужно письменное согласие его супруга/супруги. Если нет – требуется документально подтвердить этот факт; без наличия одной из двух этих бумаг сделка не будет считаться действительной.

На момент совершения покупки должно быть установлено право собственности: не «введитесь» на уверения продавца, что это можно отложить. Дело в том, что во время этой процедуры могут возникнуть проблемы – например, с незаконным строительством жилого здания. И судиться придется по этому поводу уже новому владельцу.

Есть проверенная стратегия: отводить на жилой дом десятую часть всего пространства. Однако обращать внимание нужно не только на это, но и в целом на будущую планировку участка: подумайте, возможно, где-то можно пожертвовать метром ширины дома (но компенсировать это увеличением длины, например), чтобы уложиться в противопожарные нормы, регламентирующие расстояния между строениями. Точно так же нужно прикинуть, где будут стоять другие постройки, какие формы и размеры для них удобнее предусмотреть – то есть правило соотношения жилого дома к участку в пропорции 1:10 рабочее, но не строго обязательное.

Кадастровый номер и координаты участка во всех документах должны соответствовать полностью. Категория земель тоже везде должна быть указана одинаково. Истина в последней инстанции – это выписка из ЕГРН. Не поленитесь заказать ее, и у вас на руках будет документ, на который можно ориентироваться.

Если на участке есть дом – проверьте, есть ли и на него документ о праве собственности.

Удостоверьтесь, что вы правильно поняли, как дело обстоит с коммуникациями – подведены они просто в населенный пункт или к границе участка (это очень сильно повлияет на стоимость подведения их к дому).

Экология и ИЖС

Если вы собираетесь не просто наведываться в домик на выходных, а будете здесь постоянно проживать, выясните, как дело обстоит с тремя вещами:

В первом случае вам поможет экологическая карта Московской области – с ее помощью вы сможете оценить, насколько хорошо/плохо обстоит дело с экологией конкретно в выбранном вами районе.

Второй и третий пункты нужно отдать на откуп специалистам по геодезическим изысканиям: они смогут оценить несущую способность грунта, посоветовать, в каком месте участка поставить дом, чтобы он не просел, какую максимальную массу выдержит грунт и выбранный фундамент; также они расскажут вам, что ждет вас в разные сезоны – паводки, подтопления, сильная ветровая или снеговая нагрузка и т.д. Все это придется учитывать при проектировании дома.

Сталкивались с другими проблемами? Расскажите о них, и другие будут вам благодарны.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Adblock detector